住所等変更登記の義務化が2026年に始まります！

住所等変更登記の義務化の概要と制度開始の背景

不動産の所有者が住所や氏名を変更した場合、これまでは任意だった登記手続きですが、2026年（令和8年）4月1日から義務化されます。変更日から２年以内の登記申請が必要で、正当な理由なく怠った場合は５万円以下の過料が科されることがあります。

施行日前に住所等の変更があった場合も対象で、2026年4月1日から数えて２年以内、2028年3月31日までに申請する必要があります。

背景には、所有者不明土地が増加し続ける社会課題があります。制度改正によって、すべての所有者が最新の住所等を登記簿に反映することが求められています。

義務化に備える行動ステップ

不動産を所有している皆さまにとって、住所等の変更登記の義務化は重要な制度変更です。以下のステップに沿って、備えておきましょう。

まず、登記記録上の住所と住民票の住所が一致しているかを確認することが肝心です。

次に、住民票や戸籍の附票を取得し、住所の履歴を証明できるようにしておきましょう。これにより、申請時に住所のつながりを法務局に示せます 。

さらに、変更登記の申請期限も大切です。2026年4月1日以降の変更は「変更日から2年以内」に、2026年4月1日より前の住所変更にもさかのぼり2028年3月31日までに申請が必要です 。期限を過ぎて正当な理由なく登記を怠ると、5万円以下の過料が科されるおそれがあります 。

これらのステップを早期に着実に進めることで、制度への対応がスムーズになります。

スマート変更登記の活用メリット

スマート変更登記とは、所有している不動産の「住所や氏名が変わった場合」、法務局が職権で変更登記を行ってくれる便利な制度です。事前に「検索用情報の申出」を済ませておけば、ご自身で申請する必要がなくなり、手続きの負担を大幅に軽減できます。制度は2025年4月21日から開始されました（個人の場合）。申出後は、法務局が定期的に住基ネットに照会し、変更があった場合には確認メールを送ったうえで、職権による登記が順次行われます。

この仕組みにより、変更登記の義務化に伴う過料（最大5万円以下）のリスクを避けつつ、煩雑な手続きを軽減できる点が最大の魅力です。

早めの対応を促す理由と安心策

所有者不明土地の増加は、公共インフラ整備や災害復旧、土地活用の妨げとなり、周辺環境や治安の悪化を招くおそれがあります。したがって、早めに対応することで、地域と自身の安心につながります。国土交通省の調査によれば、所有者不明土地は日本全国で九州より広い面積に達し、深刻な課題となっています。

登記が義務化された結果、正当な理由なく変更登記を怠ると、最大で5万円以下の過料が科せられるリスクがあります。こうした罰則を回避するためには、転居や住所変更が発生した際に速やかに法務局へ必要書類を準備し、登記を行うことが重要です。事前に申請方法や提出書類、期限の確認をすることで、過料リスクを未然に防ぐことが可能です。

まとめ

住所等変更登記の義務化は、不動産を所有している方が関係する重要な制度です。制度開始は2026年4月1日からとなり、登記内容の変更があった場合には二年以内に手続きを行わなければなりません。なお、過去の変更にもさかのぼって適用され、2028年3月末までが期限となることから早めの準備が大切です。登記簿上の住所と実際の現住所に違いがないかを確認し、必要書類の手配や変更手続きのスケジュール管理を心がけましょう。さらに、検索用情報の申出を活用すれば、手続きの負担軽減やリスク回避にもつながります。不明点があれば公式案内を随時確認し、確実な準備を進めることが、将来的な安心につながる大切な一歩です。